Покупка жилья — значимое событие. Однако, данные сделки связаны с рисками как для покупателя, так и для продавца. В настоящей статье рассмотрим, как признать сделку недействительной и в какие сроки.
Ничтожные и оспоримые сделки
Оспоримые сделки может обжаловать любое лицо, чьи права нарушены. Это возможно, когда:
- сделка совершена юридическим лицом в противоречии с целями его уставной деятельности;
- договор подписан неуполномоченным лицом;
- гражданин, совершая сделку, не мог руководить своими действиями и понимать их значение;
- к участникам применялось воздействие физического или психологического характера;
- сделка является кабальной;
- договор ущемляет права третьих лиц.
Ничтожные сделки недействительны по своей природе вне зависимости от признания их таковыми в суде. Виды ничтожных сделок:
- сделки, не соответствующие требованиям закона;
- направленные против основ правопорядка и нравственности;
- мнимые и притворные сделки;
- совершенные недееспособным лицом или несовершеннолетним до 14 лет;
- сделки совершенные с нарушением формы, установленной законом, где предусматриваются последствия в виде признания ничтожности действий.
Основания для признания сделок недействительными
Оспаривание сделок происходит по следующим причинам:
- заключение договора без согласия третьего лица, получение которого является обязательным (например, органов опеки и попечительства или супруга);
- один из участников сделки недееспособен;
- продажа доли без согласия других сособственников;
- наличие неучтенных наследников и т.п.
На практике встречаются различные основания для оспаривания совершенной сделки, все зависит от конкретной ситуации сторон. При обращении в суд гражданину потребуется консультация юриста по недвижимости: цена услуг адвоката будет зависеть от сложности спора, позиции сторон и количества судебных заседаний.
Процедура судебного оспаривания
При подаче иска в суд необходимо рассчитать сроки давности: 1 год для оспоримых сделок и 3 года для ничтожных. Начало течения срока давности закон связывает с моментом, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. При наличии уважительных причин данный срок может быть восстановлен судом по ходатайству стороны.
Сторона, чьи права нарушены, составляет иск и направляет его в суд. В документе необходимо указать следующие сведения:
- данные истца и ответчика;
- характеристики спорного объекта;
- обстоятельства заключения сделки;
- ссылки на договоры и закон;
- причины, по которым сделка является недействительной;
- требования истца;
- подпись и дату.
К иску требуется приложить пакет документов в подтверждение доводов заявителя:
- договоры;
- акты;
- расписки, выписки со счета;
- документы на квартиру;
- заключения экспертов;
- квитанцию об оплате госпошлины;
- иные документы.
Судья рассматривает дело с учетом позиций сторон и представленных документов. Процедура рассмотрения занимает от 2-ух месяцев до года и зависит от сложности спора. По результатам рассмотрения дела суд выносит решение, которое в дальнейшем может быть обжаловано сторонами в апелляционной инстанции.
Зачастую суды прибегают к двусторонней реституции — возврату сторон в первоначальное положение. В таком случае деньги возвращаются покупателю, а квартира — продавцу. Ситуация может быть усложнена тем, что продавец уже потратил полученные деньги или не получал их вовсе (например, когда деньги похитили мошенники).
В таком случае покупателю необходимо привлекать юриста и инициировать работу с приставами по принудительному взысканию или обращаться в органы полиции с целью возбуждения уголовного дела.
При оспаривании сделок в квартирами рекомендуем привлекать юристов в сфере недвижимости, которые составят необходимые документы и выступят в защиту граждан в суде.
